Mỗi khi một giao dịch bất động sản xảy ra thì phải đóng một số thuế phí bắt buộc cho giao dịch này. Tuy nhiên vẫn có nhiều người vẫn chưa biết rõ về các thuế phí khi mua bán cần phải nộp là gì cũng như cách tính các phí đó ra sao. Thì ngay bây giờ hãy xem hết bài viết này để hiểu rõ hơn về các phí khi mua bán nhà đất để chuẩn bị trước nhé.
Contents
Phí, lệ phí và thuế là gì
Khi mua bán nhà đất bắt buộc phải có 3 loại phí, lệ phí và thuế vậy 3 loại này là gì hãy tìm hiểu dưới đây nhé
- Phí: Được xem như là khoản tiền mà tổ chức hay cá nhân phải trả mục đích là bù đắp các chi phí mang tính phục vụ khi các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập cùng với tổ chức được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ công được quy định ở danh mục phí ban hành kèm điều lệ phí.
- Lệ phí: Đây là khoản tiền đã được ấn định mà các tổ chức hay cá nhân phải nộp mỗi khi được cơ quan nhà nước cung cấp các dịch vụ công, phục vụ cho công việc quản lý nhà nước. Đã được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành cùng với luật phí và lệ phí.
- Thuế: Đây là nguồn thu theo nghĩa vụ được quy định ở Pháp luật Việt Nam. Việt Nam có 2 loại thế bao gồm:
- Thuế trực thu: Thuế này đánh trực tiếp vào thu nhập như là thuế thu nhập công ty, thuế thu nhập cá nhân.
- Thuế gián thu: Bao gồm các loại thuế (thuế doanh thu, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu, thuế sử dụng tài nguyên,…)
Thuế thu nhập cá nhân
Hầu hết các hoạt từ việc kinh doanh hay mua bán và giao dịch bất động sản thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Theo khoản 3 Điều 5 Luật Thuế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có các quy định thu nhập phải chịu thuế sau đây:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất.
- Thu nhập từ quyền sở hữu và sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất và quyền thuê mặt nước.
- Các khoản thu nhập khác nhận được đến từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức
Bên cạnh đó thì ở khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân vào năm 2007 thì các đối tượng phải chịu thuế sau đây:
- Đối tượng buộc phải nộp thuế thu nhập cá nhân là các cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế theo quy định ở Điều 3 của Luật cả trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam.
- Cá nhân không cư trú có thu nhập phải chịu thuế ở quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam
Do đó đóng thuế là nghĩa vụ của người bán và bên mua thì không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên thì hai bên vẫn có thể thảo luận để ai đóng thuế do vậy vẫn có khả năng người mua vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
Thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau:
| Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng |
Ví dụ bất động sản được bán với giá là 4 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp theo công thức là: 4 tỷ đồng x 2% = 80 triệu đồng.
Lưu ý: Sẽ có trường hợp xảy ra khi giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hàn cùng với quy định của pháp luật về đất đai ngay thời điểm kê khai thế. Cơ quan thuế sẽ dựa vào mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành để tính.
Chẳng hạn như lô đất 100m2 được thỏa thuận là 40 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng khi đó là 4 tỷ đồng. Nhưng bảng giá đất quy định khu vực đó lại có giá khác là 50 triệu đồng/m2. Vậy thuế phải đóng khi đó 5 tỷ x 2% = 100 triệu đồng.
Lệ phí trước bạ
Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì các tổ chức hay cá nhân có tài sản thuộc vào nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Bắt buộc phải nộp lệ phí này trước khi đăng ký quyền sở hữu đối với cơ quan có thẩm quyền. Vậy nên khi chuyển nhượng đất thì người mua buộc phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Công thức tính lệ phí trước bạ là:
| Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất |
Trong đó thì diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ phải được tính theo diện tích sàn nhà gồm cả công trình phụ thuộc và quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó. Và giá 1m2 đất chính là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn của cấp nhà hay hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Phí công chứng mua bán đất
Đây là khoản phí mà tổ chức, cá nhân phải nộp theo yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Theo như Thông tư số 257/2016/BTC, mức thu phí công chứng cụ thể như sau:
|
Giá trị tài sản hay hợp đồng giao dịch |
Mức thu phí |
|
Dưới 50 triệu đồng |
50.000 đồng |
|
50tr -100tr đồng |
100.000 |
|
100tr – 1 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc là giá trị hợp đồng |
|
1 tỷ – 3 tỷ đồng |
1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt qua ngưỡng 1 tỷ đồng |
|
3 tỷ – 5 tỷ đồng |
2.2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng qua 3 tỷ đồng |
|
5 tỷ – 10 tỷ đồng |
3.2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng qua 5 tỷ đồng |
| 10 tỷ – 100 tỷ đồng |
5.2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng qua 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng |
32.2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng qua 100 tỷ đồng ( Mức thu tối đa trong trường hợp này là 70 triệu đồng) |
Hợp đồng công chứng này cũng được xem như là căn cứ pháp lý cao nhất mỗi khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở hay quyền sử dụng đất từ người bán sang người mua. Vậy nên mỗi khi giao dịch bất động sản thì cả bên mua lẫn bên bán phải đến văn phòng công chứng hoặc các tổ chức công chứng để nộp công chứng cùng với đó là nộp phí công chứng.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận sử dụng đất
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông tư 87/2019/TT-BTC là khoản thu đối với các công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, và quyền sở hữu nhà ở cùng với tài sản khác gắn liền với đất.
Phụ thuộc vào diện tích đất để cấp giấy chứng nhận cũng như tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chẳng hạn:
- Cấp mới
- Cấp lại
- Việc sử dụng đất còn tùy thuộc vào mục đích khác nhau như
- Làm nhà ở
- Để sản xuất
- Kinh doanh
Các điều kiện cụ thể ở địa phương áp dụng mức thu khác nhau sao cho phù hợp để đảm bảo được nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào các mục đích sản xuất hay kinh doanh. HĐND cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản.
Đây là khoản thu mà tổ chức hay hộ gia đình và cá nhân cần phải nộp trước được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản bao gồm:
- Chứng nhận đăng ký về biến động đất đai
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.
Các mức thu này do từng địa phương xác định phù hợp với kinh tế xã hội trên địa bàn. Khi thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất thì mức thu của cá nhân, hộ gia định ở các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh sẽ cao hơn các mức thu của các khu vực còn lại. Và mức thu của tổ chức lại cao hơn mức thu của hộ gia đình.
Trên đây là toàn bộ thông tin về các loại thuế phí khi mua bán nhà đất, hy vọng khi xem qua bạn sẽ hiểu rõ hơn về chúng. Tuy nhiên nếu có thắc mắc cũng như câu hỏi nào thì đừng ngần ngại để lại số điện thoại. Chúng tôi sẽ liên hệ bạn ngay để giải đáp thắc mắc một cách chi tiết và cụ thể nhất.
